Kepemilikan rumah adalah hal yang relatif langka dan aneh di New York City. Di negara yang sebagian besar terdiri dari pemilik rumah, kota berdiri sendiri: Lebih dari dua pertiga rumah tangganya terdiri dari orang-orang yang menyewa, bukannya memiliki, tempat tinggal mereka.

Perbedaannya juga tidak terbatas pada tingkat kepemilikan. Seperti bagian Amerika lainnya, New York memiliki rumah keluarga tunggal dan rumah deretnya. Ini juga memiliki kondominium, di mana individu memiliki apartemen mereka sementara area umum digunakan bersama. Namun, pada tingkat yang belum pernah terdengar di negara lain, stok perumahan New York juga mencakup koperasi.

Pembeli koperasi secara teknis tidak memiliki real estat sama sekali. Sebuah co-op, yang hampir selalu berupa apartemen, terdiri dari saham di sebuah perusahaan yang memiliki gedung apartemen, dikombinasikan dengan “sewa hak milik” yang memungkinkan pemilik untuk menempati sebuah apartemen tanpa batas waktu selama pemilik mematuhi co-op. peraturan OP.

Di banyak bagian Amerika, aturan yang diterima warga New York sebagai bagian dari kehidupan di kota besar akan dianggap sangat mengganggu. Anda tidak dapat membeli atau menjual apartemen koperasi tanpa persetujuan dari dewan direksi koperasi – yang seringkali menahan persetujuan tersebut, dan yang tidak diharuskan memberikan alasan apa pun untuk melakukannya. Selama penurunan perumahan, beberapa koperasi memiliki kebijakan informal untuk memblokir penjualan karena menurut mereka harga terlalu rendah; anggota dewan yang telah membayar harga lebih tinggi selama tahun-tahun booming tidak mau mengakui bahwa nilai rumah mereka sendiri telah menurun. Ketika koperasi menyetujui penjualan, ia juga sering mengambil sebagian dari hasil melalui “pajak balik” yang dikenakannya pada transaksi.

Banyak dewan co-op membatasi jumlah pembiayaan yang dapat digunakan pembeli. Beberapa, terutama di gedung-gedung mahal di Manhattan, hanya mengizinkan transaksi tunai. Beberapa koperasi menyambut cap yang dapat dibawa oleh pembeli selebriti; yang lain membenci paparazzi dan penjaja yang mungkin mereka tarik.

Anda mungkin berpikir kota akan menghentikan pemilik koperasi, mengingat semua kerepotan yang datang dengan institusi New York yang aneh ini. Tapi Anda salah. Sebenarnya, struktur sistem pajak properti negara bagian New York menghukum pemilik koperasi dan kondominium. Properti mereka dikenakan pajak pada bagian yang jauh lebih tinggi dari nilai pasar wajarnya daripada rumah individu. (Di sebagian besar negara bagian, tarif pajak didasarkan langsung pada nilai pasar wajar, dengan potensi perbedaan tarif sesuai dengan apakah properti merupakan tempat tinggal utama, rumah kedua, atau beberapa jenis real estat lainnya. Sistem New York adalah – oleh negara bagian sendiri deskripsi – Bizantium, terfragmentasi dan tidak efisien, serta salah satu yang termahal di Amerika. (1))

Selama 15 tahun terakhir, negara bagian telah menawarkan bantuan kepada pemilik koperasi dan kondominium, di kota maupun di pinggiran kota, di mana sebagian besar perumahan multi-keluarga di New York terkonsentrasi. Kelegaan ini datang dalam bentuk pengurangan pajak yang secara langsung mengurangi tagihan pajak bagi sebagian besar pemilik kondominium. Pemilik koperasi hanya dapat memperoleh keuntungan secara tidak langsung, karena pajak properti koperasi dibayar oleh perusahaan koperasi, bukan oleh pemilik unit. Sebagian besar koperasi mengantongi uang pengurangan, tetapi karena pengurangan membantu membiayai biaya pemeliharaan gedung, pemilik unit masih diuntungkan.

Sekarang, bagaimanapun, negara telah memperketat aturan kelayakan pengurangan dengan cara yang mungkin akan mengelabui banyak pemilik yang keliru untuk membayar pajak pendapatan negara bagian dan kota yang biayanya jauh lebih mahal daripada nilai pengurangan.

Di sisi lain, aturan baru kemungkinan besar akan berarti lebih banyak bisnis bagi pengacara surat wasiat New York. Mengingat cara Badan Legislatif New York beroperasi – secara agresif mencari pendapatan maksimum sambil membagikan bantuan kepada kelompok kepentingan yang terhubung dengan baik – produk sampingan dari reformasi pengurangan ini mungkin bukan sekadar kebetulan.

Seperti yang dilaporkan The New York Times, Gubernur Andrew Cuomo menandatangani undang-undang awal tahun ini yang akan membatasi pengurangan co-op dan kondominium bagi pemilik yang menyatakan unit tersebut sebagai tempat tinggal utama mereka. (2) Jika Anda memiliki apartemen co-op di, katakanlah, Manhattan sebagai rumah kedua, Anda akan membayar tarif pajak yang lebih tinggi daripada jika Anda memiliki rumah pribadi dengan nilai yang sama di Riverdale atau Jamaica Estates. Rumah-rumah yang berdiri sendiri itu tidak perlu menjadi tempat tinggal utama untuk memenuhi syarat untuk perlakuan pajak pilihan mereka.

Memiliki koperasi atau kondominium melalui perwalian atau perseroan terbatas juga tidak memenuhi syarat, meskipun kota dapat memberikan tunjangan untuk perwalian yang penerima manfaat dapat menunjukkan bahwa mereka menggunakan rumah sebagai tempat tinggal utama.

Banyak pemilik rumah kedua cenderung berpikir bahwa mengisi formulir atau menelepon adalah harga kecil untuk membayar keringanan pajak yang bisa bernilai beberapa ribu dolar setahun. Ini adalah langkah yang saya yakin akan disesali oleh banyak orang.

Keringanan pajak properti dapat diubah atau diakhiri kapan saja. Namun, di bawah kebijakan pajak pendapatan New York yang kejam, keanggotaan di klub “penduduk” New York yang berpajak tinggi sangat sulit untuk mengundurkan diri. Anda mungkin mencoba untuk keluar, tetapi mereka menarik Anda kembali.

Misalkan Anda memiliki rumah di Connecticut dan apartemen di Manhattan. Jika Anda menyatakan apartemen Anda sebagai tempat tinggal utama Anda, negara bagian New York dan Kota New York akan menganggap Anda sebagai penduduk, dan Anda akan membayar pajak penghasilan kepada keduanya atas semua penghasilan Anda. Jika Anda masih menghabiskan sebagian besar malam Anda di Connecticut, negara bagian itu juga akan memperlakukan Anda sebagai penduduk. Paling banyak, setiap negara bagian akan memberi Anda kredit untuk pajak yang Anda bayarkan atas upah yang diperoleh di negara bagian lain, tetapi semua pendapatan investasi Anda akan dikenakan pajak oleh kedua negara bagian, dan oleh kota.

Itu semakin buruk. Misalkan Anda pindah ke Florida, menjual rumah di Connecticut tetapi mempertahankan apartemen di New York. Mungkin Anda menghabiskan sebagian besar waktu Anda bekerja dari rumah baru Anda di Florida dan hanya sesekali datang ke Manhattan untuk rapat atau mengunjungi teman. Setelah mendeklarasikan New York sebagai domisili Anda, Empire State akan terus memperlakukan Anda sebagai penduduk bahkan jika Anda berada di sana hanya beberapa hari setiap tahun. Sistem negara dalam mengadili sengketa pajak sangat condong untuk menguntungkan pemungut pajak. Satu-satunya cara yang dapat diandalkan untuk menyingkirkan domisili New York itu adalah dengan menyingkirkan tempat tinggal New York.

Memiliki kondominium atas nama Anda sendiri akan memastikan bahwa tanah milik Anda harus melalui proses pengesahan hakim di New York. Surat wasiat Anda kemudian menjadi bagian dari catatan publik. Banyak pemilik properti menempatkan kepemilikan mereka dalam kepercayaan atau di perseroan terbatas untuk menghindari biaya dan paparan surat wasiat publik. Aturan pengurangan pajak properti yang baru akan memikat beberapa pemilik yang tidak waspada ke dalam sistem wasiat New York. Selain itu, memiliki real estat secara langsung juga akan menyedot beberapa pemilik luar negara bagian ke dalam sistem pajak real estat New York.

Haruskah Anda melakukan pengurangan di bawah aturan baru? Tentu, jika Anda adalah warga New York yang tidak pernah bisa membayangkan tinggal di tempat lain. Dalam hal ini, ambil apa yang diberikan hukum kepada Anda.

Semua orang: waspadalah. Anda mungkin tidak ingin melihat hadiah kuda di mulut, tetapi jika kuda itu terbuat dari kayu dan seseorang meninggalkannya di luar pintu kastil Anda, pikirkan baik-baik sebelum Anda membawanya masuk.

Sumber:

1) Departemen Perpajakan dan Keuangan Negara Bagian New York, “Sistem Pajak Properti New York”

2) The New York Times, “Perubahan Pengurangan Pajak Mempengaruhi Banyak Pemilik Unit”